空き家の税に関する特例について

空き家をどうにかしたいけれど、売れば税が高いのではと不安に感じる方は少なくありません。しかも制度の要件は毎年こまかく変わり、知らないままでは数百万円単位の負担差が生じることもあります。

本記事では、譲渡時に使える3,000万円特例と小規模宅地等の特例を中心に、実務でつまずきやすいポイントをやさしく整理しました。まずはしくみを理解し、損をしないための行動を今日から始めましょう。

空き家の譲渡

空き家を売却する際に活用できる税の特例は二つあります。ひとつは自分が住んでいた家屋が空き家になったケース、もうひとつは被相続人が居住していた家屋を相続人が譲渡するケースです。いずれも譲渡所得から3,000万円を控除できる制度ですが、適用には期限や耐震基準など複数の要件が存在します。それぞれの流れと注意点を確認し、ムダな納税を防ぎましょう。

自身の居住用財産で空き家となったものを売却

自分が現に住んでいる又は住んでいた家屋を転居後に売却するときは、「居住用財産の3,000万円特別控除」という空き家の税の特例が使えます。居住をやめた日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売買契約を結び、翌年3月15日までに確定申告を行うことが最大のポイントです。

令和５年４月１日に転居した場合、令和８年12月31日が期限となります。うっかり先送りすると適用外となり、所得税と住民税が一気に跳ね上がるので要注意です。たとえば住んでいた家屋を売却する際は、まず不動産会社へ査定を依頼し、販売開始までのフローを固めておくと安心です。

媒介契約を結ぶ際は、空き家であることと特例利用予定であることを担当者に伝え、12月31日という締切を共有しましょう。時間切れによる税負担増は、値引き以上の損失につながるため、早めの段取りが大切です。土地と建物を同時に売るときは取得費加算の取り扱いが変わるため、事前に税理士へシミュレーションを依頼しておくと安心です。

確定申告時には、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]が必要。なお、マイホームの売買契約日の前日においてそのマイホームを売った人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合などには、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写しその他これらに類する書類でそのマイホームを売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにするものを、併せて提出してください。

余裕をもって１か月以上前から手配し、確認書類をファイルにまとめましょう。電子申告を利用すればPDF添付で提出でき、紛失防止にもつながります。こうした地道な準備が、後悔しない取引を支えてくれるのです。

※参考
リンク先　国税庁ホームページ「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
　　　　　国税庁ホームページ「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
　　　　　国税庁ホームページ「No.3314 過去に居住していたマイホームを売ったとき」
　　　　　国税庁ホームページ「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

被相続人の居住用財産であった空き家を売却

親など被相続人が住んでいた家屋を相続したものの、遠方で管理が難しく空き家になっているという相談は年々増えています。この場合も「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を使えば、3,000万円の特別控除が適用されます。

ただし家屋が昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準物件であること、相続開始から一定期間内に譲渡すること、譲渡価格が一億円以下であることなど複数の要件があります。相続人全員の同意を得る点も忘れてはいけません。

制度を活用するうえで最も重要なのはタイミングです。相続開始の日、つまり被相続人が亡くなった日の翌日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売買契約を結ぶ必要があります。

期限を過ぎると控除は受けられないため、相続手続きで慌ただしいうちに時間が経過しがちですが、空き家の維持費や固定資産税も積み重なるため、早めに専門家へ相談し売却フローを開始することが得策です。

『譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]』や被相続人が住んでいたことを証明する『被相続人居住用家屋等確認書』などの書面をそろえます。また耐震基準を満たさない家屋を取り壊して更地で譲渡するか、改修して譲渡するかによって必要書類が変わります。

解体を選ぶ場合は解体業者から『建物滅失証明書』を取得し、解体費用を譲渡費用に計上できるよう領収書を保管してください。改修を選ぶなら、工事完了後に耐震適合証明書を発行してもらいましょう。書類不備は適用不可に直結するので、チェックリスト形式で管理すると安心です。

相続人が複数いる場合は、早めにシミュレーションを行い、各相続人の納税額と手取り額を一覧にして可視化することをおすすめします。分配方法を合意しないまま12月31日が迫ると、契約の開始自体が遅れ、結局特例が適用できない事態にもなりかねません。税理士を交えた家族会議を早期に開くことで、スムーズな手続きにつながります。

※参考
リンク先　国税庁ホームページ「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
　　　　　国税庁ホームページ「No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」
　　　　　国税庁ホームページ「No.4158 配偶者の税額の軽減」

小規模宅地等の特例

相続税を抑える制度として有名なのが小規模宅地等の特例です。被相続人が居住していた宅地のうち330㎡までの部分について、評価額を最大80％減額できるため、相続税負担を大きく軽減できます。空き家を賃貸や売却せずに保有する場合でも、適用要件を満たせば有効な節税策となります。ここでは仕組みと活用のコツを見ていきましょう。

まず制度の根幹を理解しましょう。小規模宅地等の特例は、被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族の相続人が被相続人の居住用敷地を相続し、相続税の申告期限まで居住を継続する、あるいは一定の要件を満たして貸付事業を行う場合などに適用されます。

適用のためには細かな要件が並びますが、なかでも見落としやすいのが「申告期限までに相続人が居住を継続していること」です。転勤族のように1日でも別の住所へ移動すると特例が失われるリスクがあるため、引っ越し時期の調整が重要です。

また、居住用家屋を賃貸に出した場合も適用外となるケースが多いので、空き家の活用方法を検討する際には相続税の負担とのバランスを考えましょう。相続開始直後は感情面の整理がつかず意思決定が遅れがちですが、期限は翌年10か月後と短いので早期の計画立案が必須です。

さらに、相続人が将来譲渡を検討しているなら、空き家の譲渡所得特例との併用可否を早い段階で税理士へ相談し、長期的なタックスプランニングを描くことが重要です。こうした準備により、空き家問題を資産形成のチャンスへ変えることができるでしょう。

※参考
リンク先　国税庁ホームページ「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
　　　　　国税庁ホームページ「No.4208 相続財産が分割されていないときの申告」
　　　　　国税庁ホームページ「No.4158 配偶者の税額の軽減」